Lokale stanowiące odrębne nieruchomości mogą ulegać połączeniu bądź podziałowi. Architekci wnętrz podkreślają, że przed przystąpieniem do realizacji inwestycji, należy dowiedzieć się jakie wymogi przewidują w tym zakresie zarówno akty ustawowe, jak i regulamin wspólnoty. Kwestie połączenia lokali powinny być szczegółowo uregulowane w aktach wewnętrznych wspólnoty, które należy dokładnie przeanalizować przed rozpoczęciem inwestycji. Co do zasady właściciel ma prawo dowolnie korzystać z nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Jego uprawnienia mogą jednak być ograniczane przez ustawę o własności lokali oraz prawo budowlane.
Uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej
Część wspólna nieruchomości jest definiowana jako grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Zalicza się do niej elementy wyposażenia, które nie są wykorzystywane wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. W myśl art. 22 ust. 2 u.w.l. w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wymagana jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Art. 22 ust. 1 u.w.l. określa katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, do których zalicza się połączenie dwóch odrębnych lokali. Może ono bowiem wiązać się z koniecznością przebudowy i mieć wpływ na funkcjonowanie lokali sąsiednich, a także oddziaływać na zmianę liczby właścicieli i przysługującej niektórym z nich liczby głosów. Powyższe okoliczności nie pozostają bez wpływu na stosunki wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej, oddziałując na sferę interesów innych właścicieli lokali. Połączenie lokali wymaga ich uprzedniej zgody, która może zostać udzielona w formie uchwały zapadającej zwykłą większością głosów współwłaścicieli. Większość jest obliczana na podstawie wielkości udziałów przypadających poszczególnym członkom wspólnoty.
Architekci wnętrz zaznaczają, że zasady korzystania z części wspólnej nieruchomości mogą być określone także w drodze umowy między współwłaścicielami lub między wspólnotą mieszkaniową a jej członkiem. Powyższy pogląd znajduje potwierdzenie w postanowieniu Sądu Najwyższego o sygn. akt III CRN 66/89, w którym wskazano, że „jeżeli zasady wyodrębniania własności poszczególnych lokali nie stoją temu na przeszkodzie, dopuszczalne jest, aby na podstawie umowy pomiędzy właścicielami wyodrębnionych lokali w tym samym budynku następowały zmiany w składzie tych lokali przez odłączenie części jednego i przyłączenie jej do drugiego lokalu mieszkalnego”.
W przypadku podjęcia przez wspólnotę uchwały w przedmiocie odmowy wyrażenia zgody na połączenie, właściciel może zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu. Zaskarżeniu podlegają uchwały niezgodne z przepisami prawa, umową właścicieli, a także akty naruszające zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób godzące w interesy właściciela. Termin na wytoczenie powództwa przeciwko wspólnocie mieszkaniowej wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Należy jednak pamiętać, że zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Właściciel może dochodzić swoich praw także poprzez uzyskanie orzeczenia sądowego stwierdzającego, że może dokonać określonej przebudowy. Zainicjowanie takiego postępowania nie jest ograniczone żadnym terminem.
Ustawodawca nie rozstrzyga wprost, czy art. 25 u.w.l. normuje powództwo o uchylenie, unieważnienie, czy też stwierdzenie nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej. W orzecznictwie ukształtował się pogląd, że powództwo co do zasady zmierza do uchylenia uchwały. Wyłącznie w wypadkach szczególnego rażącego naruszenia prawa osobie, która ma w tym interes prawny przysługuje roszczenie o stwierdzenie bezwzględnej nieważności uchwały na podstawie art. 58 k.c.
Połączenie lokali w świetle prawa budowlanego
Każdy architekt wnętrz potwierdzi, że połączenie dwóch sąsiadujących lokali stanowi istotną ingerencję w koncepcję architektoniczną budynku, dlatego niezbędne jest także dopełnienie formalności na gruncie przepisów prawa budowlanego. Ustawodawca przewiduje w tym zakresie wymóg uzyskania pozwolenia na budowę. Wniosek należy złożyć we właściwym urzędzie miasta lub wydziale architektoniczno-budowlanym starostwa powiatowego. Do jego niezbędnych załączników należą:
- projekt budowlany,
- oświadczenie właściciela, że posiada prawo do dysponowania obydwoma mieszkaniami na cele budowlane,
- uchwałę wspólnoty mieszkaniowej w przedmiocie wyrażenia zgody na połączenie lokali.
Przystąpienie do prac remontowych jest niedozwolone do czasu uzyskania pozwolenia na budowę i powiadomienia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, wraz ze wskazaniem terminu ich rozpoczęcia. W załączeniu przedkładane jest oświadczenie kierownika budowy w zakresie podejmowania obowiązków w związku z planowanymi pracami. Zwieńczeniem procesu inwestycyjnego jest założenie nowej księgi wieczystej, po uprzednim przedłożeniu zaświadczenia starosty o samodzielności lokalu.
Zakres uprawnień wspólnoty mieszkaniowej wciąż pozostaje przedmiotem debaty. Właściciele napotykają także istotne trudności przy spełnieniu wymogów przewidzianych na gruncie prawa budowlanego. Przed rozpoczęciem inwestycji należy zapoznać się z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa oraz wewnętrznymi regulacjami wspólnoty mieszkaniowej.
Źródła:
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.), zw.: „Kodeks cywilny”;
- ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1892), zw.: „u.w.l.”;
- ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane. (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 290 z późn. zm.), zw: „prawo budowlane”;
- wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2008 roku, sygn. akt II CSK 598/07;
- postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 1989 roku, sygn. akt III CRN 66/89 (OSN 1991, z. 1, poz. 14);
- postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2001 roku, sygn. akt V CZ 4/01, OSNC 2001, nr 7-8, poz. 124;
- uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2005 roku, sygn. akt III CZP 81/04, OSNC 2005, nr 12, poz. 204;
- E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 12, art. 13, art. 22 [w:] E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, wyd. III. Wolters Kluwer, 2016;
- A. Gola, Komentarz do art. 22 [w:] A. Gola, Ustawa o własności lokali. Komentarz, [w:] Nieruchomości. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, 2001.
[:en]
Lokale stanowiące odrębne nieruchomości mogą ulegać połączeniu bądź podziałowi. Architekci wnętrz podkreślają, że przed przystąpieniem do realizacji inwestycji, należy dowiedzieć się jakie wymogi przewidują w tym zakresie zarówno akty ustawowe, jak i regulamin wspólnoty. Kwestie połączenia lokali powinny być szczegółowo uregulowane w aktach wewnętrznych wspólnoty, które należy dokładnie przeanalizować przed rozpoczęciem inwestycji. Co do zasady właściciel ma prawo dowolnie korzystać z nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Jego uprawnienia mogą jednak być ograniczane przez ustawę o własności lokali oraz prawo budowlane.
Uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej
Część wspólna nieruchomości jest definiowana jako grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Zalicza się do niej elementy wyposażenia, które nie są wykorzystywane wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. W myśl art. 22 ust. 2 u.w.l. w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wymagana jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Art. 22 ust. 1 u.w.l. określa katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, do których zalicza się połączenie dwóch odrębnych lokali. Może ono bowiem wiązać się z koniecznością przebudowy i mieć wpływ na funkcjonowanie lokali sąsiednich, a także oddziaływać na zmianę liczby właścicieli i przysługującej niektórym z nich liczby głosów. Powyższe okoliczności nie pozostają bez wpływu na stosunki wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej, oddziałując na sferę interesów innych właścicieli lokali. Połączenie lokali wymaga ich uprzedniej zgody, która może zostać udzielona w formie uchwały zapadającej zwykłą większością głosów współwłaścicieli. Większość jest obliczana na podstawie wielkości udziałów przypadających poszczególnym członkom wspólnoty.
Architekci wnętrz zaznaczają, że zasady korzystania z części wspólnej nieruchomości mogą być określone także w drodze umowy między współwłaścicielami lub między wspólnotą mieszkaniową a jej członkiem. Powyższy pogląd znajduje potwierdzenie w postanowieniu Sądu Najwyższego o sygn. akt III CRN 66/89, w którym wskazano, że „jeżeli zasady wyodrębniania własności poszczególnych lokali nie stoją temu na przeszkodzie, dopuszczalne jest, aby na podstawie umowy pomiędzy właścicielami wyodrębnionych lokali w tym samym budynku następowały zmiany w składzie tych lokali przez odłączenie części jednego i przyłączenie jej do drugiego lokalu mieszkalnego”.
W przypadku podjęcia przez wspólnotę uchwały w przedmiocie odmowy wyrażenia zgody na połączenie, właściciel może zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu. Zaskarżeniu podlegają uchwały niezgodne z przepisami prawa, umową właścicieli, a także akty naruszające zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób godzące w interesy właściciela. Termin na wytoczenie powództwa przeciwko wspólnocie mieszkaniowej wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Należy jednak pamiętać, że zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Właściciel może dochodzić swoich praw także poprzez uzyskanie orzeczenia sądowego stwierdzającego, że może dokonać określonej przebudowy. Zainicjowanie takiego postępowania nie jest ograniczone żadnym terminem.
Ustawodawca nie rozstrzyga wprost, czy art. 25 u.w.l. normuje powództwo o uchylenie, unieważnienie, czy też stwierdzenie nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej. W orzecznictwie ukształtował się pogląd, że powództwo co do zasady zmierza do uchylenia uchwały. Wyłącznie w wypadkach szczególnego rażącego naruszenia prawa osobie, która ma w tym interes prawny przysługuje roszczenie o stwierdzenie bezwzględnej nieważności uchwały na podstawie art. 58 k.c.
Połączenie lokali w świetle prawa budowlanego
Każdy architekt wnętrz potwierdzi, że połączenie dwóch sąsiadujących lokali stanowi istotną ingerencję w koncepcję architektoniczną budynku, dlatego niezbędne jest także dopełnienie formalności na gruncie przepisów prawa budowlanego. Ustawodawca przewiduje w tym zakresie wymóg uzyskania pozwolenia na budowę. Wniosek należy złożyć we właściwym urzędzie miasta lub wydziale architektoniczno-budowlanym starostwa powiatowego. Do jego niezbędnych załączników należą:
- projekt budowlany,
- oświadczenie właściciela, że posiada prawo do dysponowania obydwoma mieszkaniami na cele budowlane,
- uchwałę wspólnoty mieszkaniowej w przedmiocie wyrażenia zgody na połączenie lokali.
Przystąpienie do prac remontowych jest niedozwolone do czasu uzyskania pozwolenia na budowę i powiadomienia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, wraz ze wskazaniem terminu ich rozpoczęcia. W załączeniu przedkładane jest oświadczenie kierownika budowy w zakresie podejmowania obowiązków w związku z planowanymi pracami. Zwieńczeniem procesu inwestycyjnego jest założenie nowej księgi wieczystej, po uprzednim przedłożeniu zaświadczenia starosty o samodzielności lokalu.
Zakres uprawnień wspólnoty mieszkaniowej wciąż pozostaje przedmiotem debaty. Właściciele napotykają także istotne trudności przy spełnieniu wymogów przewidzianych na gruncie prawa budowlanego. Przed rozpoczęciem inwestycji należy zapoznać się z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa oraz wewnętrznymi regulacjami wspólnoty mieszkaniowej.
Źródła:
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.), zw.: „Kodeks cywilny”;
- ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1892), zw.: „u.w.l.”;
- ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane. (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 290 z późn. zm.), zw: „prawo budowlane”;
- wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2008 roku, sygn. akt II CSK 598/07;
- postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 1989 roku, sygn. akt III CRN 66/89 (OSN 1991, z. 1, poz. 14);
- postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2001 roku, sygn. akt V CZ 4/01, OSNC 2001, nr 7-8, poz. 124;
- uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2005 roku, sygn. akt III CZP 81/04, OSNC 2005, nr 12, poz. 204;
- E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 12, art. 13, art. 22 [w:] E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, wyd. III. Wolters Kluwer, 2016;
- A. Gola, Komentarz do art. 22 [w:] A. Gola, Ustawa o własności lokali. Komentarz, [w:] Nieruchomości. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, 2001.
A jak to jest z dzieleniem pokoju? Załóżmy, że mam jeden duży pokój, z którego chcę wydzielić dwa mniejsze dla dwójki dzieci. Mogę postawić cienką ściankę bez uzyskiwania pozwolenia?
Wymarzone wnętrza, idealna kuchnia. Po prostu wszystko tak w moim stylu, że chyba bardziej nie mogłoby być.
Jak znam życie, wiąże się to z załatwianiem niezliczonej ilości papierków. Wnioski, orzeczenia sądowe… brzmi jak prawdziwa batalia 🙂 No ale cóż, widocznie tak musi być.
Dałem się przekonać żonie na wzorzyste i kolorowe płytki w łazience i co widzę? Że rzeczywiście jest to teraz modne. Byłem sceptycznie nastawiony, ale z pokorą przyznaję, że efekt jest świetny.
Niestety, wydaje mi się, że po prostu teraz mamy takie czasy, że wszystko opiera się na papierkologii i załatwianiu pozwoleń 🙂 Ale z drugiej strony wiadomo, że gdyby każde robił sobie, co mu się podoba, to też nie byłoby za ciekawie.
A ja się w ogóle nie dziwię, że takie rzeczy wymagają załatwienia kilku spraw i formalności. Mi wydaje się to dosyć oczywiste.
Oj tak, znam to z doświadczenia. Czasami dogadanie się ze wspólnotą mieszkaniową to najgorsza przeprawa. Tak czy owak, jeśli nam na czymś zależy, to jakoś to trzeba przeżyć.
Piękne mieszkanie na zdjęciach, estetyczne, bez żadnej przesady. Bardzo w moim stylu. Można się po takie zgłosić? 😉
Myślicie, że istnieją firmy, które zajmują się pomaganiem w załatwianiu takich pozwoleń i wszystkich tych dokumentów? Podejrzewam, że tak. W końcu sporo osób nie orientuje się w takich zawiłościach.
Ku przestrodze mogę dodać, że naprawdę nie warto kombinować i próbować jakkolwiek obchodzić tych wszystkich przepisów, bo można mieć później nieprzyjemności. Zrobić wszystko jak należy i cieszyć się z mieszkania marzeń 🙂
Zakładając, że wszystkie zdjęcia prezentują jeden projekt, to właśnie oglądam mieszkanie idealne. Zazdroszczę osobie, która może sobie mieszkać w tak przytulnym a jednocześnie nowoczesnym wnętrzu.
Bardzo ciekawa łazienka 🙂 A co do tematu to czasami dziwię się osobom, które narzekają na to, że trzeba załatwiać różne formalności. Przecież to chyba normalne? Co by to było, gdyby każdy sobie burzył ściany, jak mu się podoba.
Czytałam ostatnio, że na chwilę obecną buduje się ogromna ilość mieszkań. Ciekawe, że mimo wszystko nie jest wcale łatwo znaleźć fajne i w dodatku w korzystnej lokalizacji. O cenie już nawet nie wspominam, bo w dużych miastach chyba nie ma co liczyć na to, że będzie korzystna.
Łączenie lokali, mieszkania… A mi po prostu marzy się dom. Szkoda tylko, że budowanie domu łączy się z wyprowadzką na obrzeża miasta lub pod miasto (w najlepszym wypadku).