Ceny mieszkań w Warszawie na II kwartał 2022 – prognoza

Pojawia się coraz więcej informacji sugerujących spadek cen za mieszkania na rynku pierwotnym. Czy to prawda? Sprawdziliśmy jak wygląda sytuacja w Warszawie.

Wyższe stopy procentowe i wynikający z nich wskaźnik WIBOR w sposób zdecydowany wpłynęły na zdolność kredytową Polaków. Odzwierciedleniem tego stanu są dane Biura Informacji Kredytowej z początku 2022 roku. Zgodnie z nimi, liczba wniosków kredytowych spadła do rekordowo niskiego poziomu. Czy malejący popyt rzeczywiście znajdzie swoje odzwierciedlenie w cenach za nieruchomości, szczególnie w tak dużych metropoliach, jaką jest Warszawa? Czy jest to złudne, a deweloperzy będą walczyć o utrzymanie wysokich cen?

Eksperci specjalizujący się w rynkach nieruchomości przedstawiają cztery teorie świadczące o tym, że ceny maleć nie będą:

1. Pierwsza mówi o tym, że słabnąca wartość złotego będzie oznaczać szybsze podwyżki stóp procentowych NBP, a to zawsze ma zły wpływ na ceny mieszkań.
2. Druga mówi o rosnących cenach kosztów materiałów służących do budowy mieszkań, które są wliczane w ceny ofertowe. To też ma oczywisty wpływ na koszty za metr kwadratowy nieruchomości.
3. Trzecia wspomina o wysokim zainteresowaniu polskim rynkiem nieruchomości ze strony funduszy kupujących mieszkania „hurtowo” – jako inwestycje i próbę ucieczki przed skutkami inflacji. Im większy popyt, tym i ceny są wyższe (a jeżeli nawet nie wyższe to na pewno nie mające)
4. Czwarta, najnowsza prognoza mówi o wpływie trudnej sytuacji na Ukrainie na polski rynek nieruchomości. Konflikt może bowiem także wygenerować zwiększony popyt na mieszkania (zarówno na własność, jak i pod wynajem), a co za tym idzie – wzrost ich cen.

Prognozy prognozami, ale co mówią faktyczni kupujący?

Jak zauważają autorzy bloga Subiektywnie o Finansach, wszystkie opinie ekspertów należy zestawić z tym, co realnie dzieje się na rynku nieruchomości. A to można zobaczyć analizując faktyczne oferty deweloperów.

Powołując się na dane zebrane przez autorów bloga Subiektywnie o Finansach, ich czytelnicy zwracają uwagę na malejące ceny mieszkań. Co na to deweloperzy? Do obniżek raczej się nie przyznają. Blogerzy otrzymali odpowiedzi typu:

– „Nie potwierdzamy informacji o obniżkach”

– „Nie widzimy przestrzeni do większych przecen”

– „Ceny na pewno nie spadną”

Na te deklaracje należy jednak brać pewną poprawkę – „Przecież sprzedawca nigdy nie powie nam prosto w oczy, że musi obniżyć ceny”, tak czytamy w artykule.

Patrząc analitycznie, i obserwatorzy rynku nieruchomości i sami kupujący są zgodni, że coś zaczyna się dziać w kierunku obniżania cen. Potwierdzeniem są też dane wynikające z raportu „Barometr” przygotowanego przez Metrohouse i Gold Finance. Zgodnie z nimi, sprzedający mieszkania w Warszawie są coraz bardziej skorzy do obniżania stawek jeszcze przed znalezieniem kupca, czyli na etapie ekspozycji oferty – w przypadku Warszawy to spadek nawet o 3,7%. Fakt, że sam proces finalizacji sprzedaży mieszkania w stolicy trwa dłużej – średnio o 26 dni więcej niż jeszcze z końcem ubiegłego roku. Nie zmienia to faktu, że tylko w Warszawie sprzedaje się ok. 4 tys. mieszkań na kwartał.

Analizując ceny za nieruchomości, szczególnie w Warszawie, należy być ostrożnym i bacznie obserwować to, co dzieje się na rynku. Nie ulega jednak wątpliwości, że do dalszych podwyżek kosztów za metr kwadratowy nie powinno dochodzić. To, na co można rzeczywiście liczyć, to spokojny i stopniowy – ale jednak ich spadek.