Łączenie sąsiadujących lokali mieszkalnych. Architekt wnętrz o aspektach prawnych

Lokale stanowiące odrębne nieruchomości mogą ulegać połączeniu bądź podziałowi. Architekci wnętrz podkreślają, że przed przystąpieniem do realizacji inwestycji, należy dowiedzieć się jakie wymogi przewidują w tym zakresie zarówno akty ustawowe, jak i regulamin wspólnoty. Kwestie połączenia lokali powinny być szczegółowo uregulowane w aktach wewnętrznych wspólnoty, które należy dokładnie przeanalizować przed rozpoczęciem inwestycji. Co do zasady właściciel ma prawo dowolnie korzystać z nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Jego uprawnienia mogą jednak być ograniczane przez ustawę o własności lokali oraz prawo budowlane.

Uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej

Część wspólna nieruchomości jest definiowana jako grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Zalicza się do niej elementy wyposażenia, które nie są wykorzystywane wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. W myśl art. 22 ust. 2 u.w.l. w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wymagana jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Art. 22 ust. 1 u.w.l. określa katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, do których zalicza się połączenie dwóch odrębnych lokali. Może ono bowiem wiązać się z koniecznością przebudowy i mieć wpływ na funkcjonowanie lokali sąsiednich, a także oddziaływać na zmianę liczby właścicieli i przysługującej niektórym z nich liczby głosów. Powyższe okoliczności nie pozostają bez wpływu na stosunki wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej, oddziałując na sferę interesów innych właścicieli lokali. Połączenie lokali wymaga ich uprzedniej zgody, która może zostać udzielona w formie uchwały zapadającej zwykłą większością głosów współwłaścicieli. Większość jest obliczana na podstawie wielkości udziałów przypadających poszczególnym członkom wspólnoty.

Architekci wnętrz zaznaczają, że zasady korzystania z części wspólnej nieruchomości mogą być określone także w drodze umowy między współwłaścicielami lub między wspólnotą mieszkaniową a jej członkiem. Powyższy pogląd znajduje potwierdzenie w postanowieniu Sądu Najwyższego o sygn. akt III CRN 66/89, w którym wskazano, że „jeżeli zasady wyodrębniania własności poszczególnych lokali nie stoją temu na przeszkodzie, dopuszczalne jest, aby na podstawie umowy pomiędzy właścicielami wyodrębnionych lokali w tym samym budynku następowały zmiany w składzie tych lokali przez odłączenie części jednego i przyłączenie jej do drugiego lokalu mieszkalnego”.

W przypadku podjęcia przez wspólnotę uchwały w przedmiocie odmowy wyrażenia zgody na połączenie, właściciel może zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu. Zaskarżeniu podlegają uchwały niezgodne z przepisami prawa, umową właścicieli, a także akty naruszające zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób godzące w interesy właściciela. Termin na wytoczenie powództwa przeciwko wspólnocie mieszkaniowej wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Należy jednak pamiętać, że zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Właściciel może dochodzić swoich praw także poprzez uzyskanie orzeczenia sądowego stwierdzającego, że może dokonać określonej przebudowy. Zainicjowanie takiego postępowania nie jest ograniczone żadnym terminem.

Ustawodawca nie rozstrzyga wprost, czy art. 25 u.w.l. normuje powództwo o uchylenie, unieważnienie, czy też stwierdzenie nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej. W orzecznictwie ukształtował się pogląd, że powództwo co do zasady zmierza do uchylenia uchwały. Wyłącznie w wypadkach szczególnego rażącego naruszenia prawa osobie, która ma w tym interes prawny przysługuje roszczenie o stwierdzenie bezwzględnej nieważności uchwały na podstawie art. 58 k.c.

Połączenie lokali w świetle prawa budowlanego

Każdy architekt wnętrz potwierdzi, że połączenie dwóch sąsiadujących lokali stanowi istotną ingerencję w koncepcję architektoniczną budynku, dlatego niezbędne jest także dopełnienie formalności na gruncie przepisów prawa budowlanego. Ustawodawca przewiduje w tym zakresie wymóg uzyskania pozwolenia na budowę. Wniosek należy złożyć we właściwym urzędzie miasta lub wydziale architektoniczno-budowlanym starostwa powiatowego. Do jego niezbędnych załączników należą:

• projekt budowlany,
• oświadczenie właściciela, że posiada prawo do dysponowania obydwoma mieszkaniami na cele budowlane,
• uchwałę wspólnoty mieszkaniowej w przedmiocie wyrażenia zgody na połączenie lokali.

Przystąpienie do prac remontowych jest niedozwolone do czasu uzyskania pozwolenia na budowę i powiadomienia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, wraz ze wskazaniem terminu ich rozpoczęcia. W załączeniu przedkładane jest oświadczenie kierownika budowy w zakresie podejmowania obowiązków w związku z planowanymi pracami. Zwieńczeniem procesu inwestycyjnego jest założenie nowej księgi wieczystej, po uprzednim przedłożeniu zaświadczenia starosty o samodzielności lokalu.

Zakres uprawnień wspólnoty mieszkaniowej wciąż pozostaje przedmiotem debaty. Właściciele napotykają także istotne trudności przy spełnieniu wymogów przewidzianych na gruncie prawa budowlanego. Przed rozpoczęciem inwestycji należy zapoznać się z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa oraz wewnętrznymi regulacjami wspólnoty mieszkaniowej.

Źródła:

• ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.), zw.: „Kodeks cywilny”;
• ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1892), zw.: „u.w.l.”;
• ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane. (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 290 z późn. zm.), zw: „prawo budowlane”;
• wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2008 roku, sygn. akt II CSK 598/07;
• postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 1989 roku, sygn. akt III CRN 66/89 (OSN 1991, z. 1, poz. 14);
• postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2001 roku, sygn. akt V CZ 4/01, OSNC 2001, nr 7-8, poz. 124;
• uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2005 roku, sygn. akt III CZP 81/04, OSNC 2005, nr 12, poz. 204;
• E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 12, art. 13, art. 22 [w:] E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, wyd. III. Wolters Kluwer, 2016;
• A. Gola, Komentarz do art. 22 [w:] A. Gola, Ustawa o własności lokali. Komentarz, [w:] Nieruchomości. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, 2001.

[:en]

Lokale stanowiące odrębne nieruchomości mogą ulegać połączeniu bądź podziałowi. Architekci wnętrz podkreślają, że przed przystąpieniem do realizacji inwestycji, należy dowiedzieć się jakie wymogi przewidują w tym zakresie zarówno akty ustawowe, jak i regulamin wspólnoty. Kwestie połączenia lokali powinny być szczegółowo uregulowane w aktach wewnętrznych wspólnoty, które należy dokładnie przeanalizować przed rozpoczęciem inwestycji. Co do zasady właściciel ma prawo dowolnie korzystać z nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Jego uprawnienia mogą jednak być ograniczane przez ustawę o własności lokali oraz prawo budowlane.

Uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej

Część wspólna nieruchomości jest definiowana jako grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Zalicza się do niej elementy wyposażenia, które nie są wykorzystywane wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. W myśl art. 22 ust. 2 u.w.l. w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wymagana jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Art. 22 ust. 1 u.w.l. określa katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, do których zalicza się połączenie dwóch odrębnych lokali. Może ono bowiem wiązać się z koniecznością przebudowy i mieć wpływ na funkcjonowanie lokali sąsiednich, a także oddziaływać na zmianę liczby właścicieli i przysługującej niektórym z nich liczby głosów. Powyższe okoliczności nie pozostają bez wpływu na stosunki wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej, oddziałując na sferę interesów innych właścicieli lokali. Połączenie lokali wymaga ich uprzedniej zgody, która może zostać udzielona w formie uchwały zapadającej zwykłą większością głosów współwłaścicieli. Większość jest obliczana na podstawie wielkości udziałów przypadających poszczególnym członkom wspólnoty.

Architekci wnętrz zaznaczają, że zasady korzystania z części wspólnej nieruchomości mogą być określone także w drodze umowy między współwłaścicielami lub między wspólnotą mieszkaniową a jej członkiem. Powyższy pogląd znajduje potwierdzenie w postanowieniu Sądu Najwyższego o sygn. akt III CRN 66/89, w którym wskazano, że „jeżeli zasady wyodrębniania własności poszczególnych lokali nie stoją temu na przeszkodzie, dopuszczalne jest, aby na podstawie umowy pomiędzy właścicielami wyodrębnionych lokali w tym samym budynku następowały zmiany w składzie tych lokali przez odłączenie części jednego i przyłączenie jej do drugiego lokalu mieszkalnego”.

W przypadku podjęcia przez wspólnotę uchwały w przedmiocie odmowy wyrażenia zgody na połączenie, właściciel może zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu. Zaskarżeniu podlegają uchwały niezgodne z przepisami prawa, umową właścicieli, a także akty naruszające zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób godzące w interesy właściciela. Termin na wytoczenie powództwa przeciwko wspólnocie mieszkaniowej wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Należy jednak pamiętać, że zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Właściciel może dochodzić swoich praw także poprzez uzyskanie orzeczenia sądowego stwierdzającego, że może dokonać określonej przebudowy. Zainicjowanie takiego postępowania nie jest ograniczone żadnym terminem.

Ustawodawca nie rozstrzyga wprost, czy art. 25 u.w.l. normuje powództwo o uchylenie, unieważnienie, czy też stwierdzenie nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej. W orzecznictwie ukształtował się pogląd, że powództwo co do zasady zmierza do uchylenia uchwały. Wyłącznie w wypadkach szczególnego rażącego naruszenia prawa osobie, która ma w tym interes prawny przysługuje roszczenie o stwierdzenie bezwzględnej nieważności uchwały na podstawie art. 58 k.c.

Połączenie lokali w świetle prawa budowlanego

Każdy architekt wnętrz potwierdzi, że połączenie dwóch sąsiadujących lokali stanowi istotną ingerencję w koncepcję architektoniczną budynku, dlatego niezbędne jest także dopełnienie formalności na gruncie przepisów prawa budowlanego. Ustawodawca przewiduje w tym zakresie wymóg uzyskania pozwolenia na budowę. Wniosek należy złożyć we właściwym urzędzie miasta lub wydziale architektoniczno-budowlanym starostwa powiatowego. Do jego niezbędnych załączników należą:

• projekt budowlany,
• oświadczenie właściciela, że posiada prawo do dysponowania obydwoma mieszkaniami na cele budowlane,
• uchwałę wspólnoty mieszkaniowej w przedmiocie wyrażenia zgody na połączenie lokali.

Przystąpienie do prac remontowych jest niedozwolone do czasu uzyskania pozwolenia na budowę i powiadomienia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, wraz ze wskazaniem terminu ich rozpoczęcia. W załączeniu przedkładane jest oświadczenie kierownika budowy w zakresie podejmowania obowiązków w związku z planowanymi pracami. Zwieńczeniem procesu inwestycyjnego jest założenie nowej księgi wieczystej, po uprzednim przedłożeniu zaświadczenia starosty o samodzielności lokalu.

Zakres uprawnień wspólnoty mieszkaniowej wciąż pozostaje przedmiotem debaty. Właściciele napotykają także istotne trudności przy spełnieniu wymogów przewidzianych na gruncie prawa budowlanego. Przed rozpoczęciem inwestycji należy zapoznać się z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa oraz wewnętrznymi regulacjami wspólnoty mieszkaniowej.

Źródła:

• ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.), zw.: „Kodeks cywilny”;
• ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1892), zw.: „u.w.l.”;
• ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane. (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 290 z późn. zm.), zw: „prawo budowlane”;
• wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2008 roku, sygn. akt II CSK 598/07;
• postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 1989 roku, sygn. akt III CRN 66/89 (OSN 1991, z. 1, poz. 14);
• postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2001 roku, sygn. akt V CZ 4/01, OSNC 2001, nr 7-8, poz. 124;
• uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2005 roku, sygn. akt III CZP 81/04, OSNC 2005, nr 12, poz. 204;
• E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 12, art. 13, art. 22 [w:] E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, wyd. III. Wolters Kluwer, 2016;
• A. Gola, Komentarz do art. 22 [w:] A. Gola, Ustawa o własności lokali. Komentarz, [w:] Nieruchomości. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, 2001.