Ustawa deweloperska a zakup mieszkań w nowych inwestycjach deweloperskich

Deweloperzy budują coraz więcej, a nowe inwestycje deweloperskie powstają na każdym kroku. Znaleźć nowe mieszkanie jest więc stosunkowo łatwo, ale sama droga do sfinalizowania transakcji jest długa, kręta i pełna niebezpieczeństw. Na szczęście przepisy Ustawy Deweloperskiej chronią nabywców i wzmacniają ich pozycję w relacjach z deweloperami.

16 września 2011 r. w życie weszła tzw. „ustawa deweloperska”, czy też raczej Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Reguluje ona działalność prowadzoną przez deweloperów i określa ich pozycję w stosunku do klientów, a tym samym znacznie ogranicza ryzyko, które ponosi kupujący mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym. Do głównych założeń ustawy deweloperskiej należą:

• Wprowadzenie umowy deweloperskiej, którą zawiera się w formie aktu notarialnego. Po jej zawarciu roszczenie kupującego zostaje zabezpieczone odpowiednim wpisem w księdze wieczystej.
• Stworzenie dwóch rodzajów kont powierniczych, tj. rachunku otwartego (środki wypłacane są przedsiębiorcy po zamknięciu poszczególnych etapów budowy) i zamkniętego (otrzymuje je po zakończeniu inwestycji). To na jedno z tych kont – a nie zwykłe konto bankowe – trafiają pieniądze kupujących.
• Wymóg przedstawienia klientom prospektu informacyjnego, który będzie zawierał najważniejsze dane o całej inwestycji i ich mieszkaniach.

Powyższe regulacje chronią środki zainwestowane przez klientów deweloperów oraz przeciwdziałają ich utracie w razie ogłoszenia przez dewelopera upadłości. Jest to możliwe dzięki wyłączeniu z masy upadłości środków wpłacanych jako wkłady mieszkaniowe przez nabywców mieszkań w nowych inwestycjach deweloperskich.

Idą zmiany?

Coraz częściej Rada Ministrów wspomina o potrzebie nowelizacji zapisów w ustawie deweloperskiej, bo zdaniem obecnego rządu duża część przepisów nie chroni w wystarczającym stopniu osób, które kupują mieszkania na rynku pierwotnym. Chodzi również o doprecyzowanie przepisów, bo po kilku latach od wprowadzenia ustawy w życie, na jaw zdążyły wyjść pewne niedoskonałości. Jakie zmiany zostaną zatem najprawdopodobniej wprowadzone do ustawy deweloperskiej?

Zdecydowanie jedną z najważniejszych zmian ma być likwidacja otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych. Autorzy projektu przekonują, że dzięki temu nabywca mieszkania w nowej inwestycji deweloperskiej nie będzie musiał się obawiać ryzyka utraty środków w przypadku ewentualnej upadłości dewelopera. Ponadto Rada Ministrów chce, żeby umowy deweloperskie były obowiązkowe nie tylko dla budowanych lokali, ale i tych gotowych, na które przedsiębiorca uzyskał pozwolenie na użytkowanie. Umowy deweloperskie mają też zacząć obejmować nie tylko samo mieszkanie, ale i udział w garażu wielostanowiskowym. Zmiany mają objąć nawet treści prospektów informacyjnych, ale nie będą raczej miały radykalnego charakteru.

Nowe inwestycje deweloperskie bez ryzyka

Od kilku lat pieniądze klientów na zakup mieszkania nie trafiają wprost do deweloperów, lecz na indywidualne rachunki powiernicze. Taki sposób regulacji daje klientom pewność, iż wpłacone przez nich środki pieniężne nie zostaną spożytkowane na żaden inny cel, a w razie fiaska inwestycji trafią ponownie do ich kieszeni. Trzeba jednak pamiętać, że zawarcie umowy deweloperskiej nie daje nabywcy żadnego prawa do nieruchomości, która jest jej przedmiotem. Umowa deweloperska jedynie zobowiązuje dewelopera do późniejszego zawarcia z nabywcą umowy przenoszącej prawo własności, co jest z kolei uzależnione od realizacji inwestycji.