Obostrzenia zostały poluzowane, możemy wyjść na ulicę bez maseczki. Przez trzy miesiące cały kraj zdawał się wstrzymywać oddech. Teraz wydaje się, że powoli zaczynamy oddychać pełną piersią. Czy jednak możemy to zrobić wszyscy? Jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości w Warszawie? Co odkryłem, przyglądając się postpandemicznemu środowisku nieruchomości w stolicy? No i wreszcie – jak wyglądać będzie sytuacja w perspektywie czasu, czego się spodziewać?
Postpandemiczny kredyt hipoteczny – lepiej się spieszyć
Kredyt hipoteczny pozwala wielu osobom na zakup swojego pierwszego mieszkania lub przeprowadzkę. To niezwykła szansa dla młodych par, by wreszcie przejść „na swoje”. Kredyty na mieszkanie cieszą się sporą popularnością – jeszcze w 2019 roku wnioski o nie złożyło 42,5 tysiąca osób. W tym roku, niestety, widać znaczący spadek. Pandemia koronawirusa, lockdown i wzrost bezrobocia spowodowały obniżenie dochodów w społeczeństwie. Wnioski o kredyt hipoteczny wniosło zaledwie niecałe 28 tysiące osób. To najmniej od 2007 roku!
Patrząc na rozwijającą się sytuację, mam pewien wniosek: lepiej się spieszyć. Choć stopy oprocentowania zostały obniżone dwukrotnie przez Radę Polityki Pieniężnej, nie poprawiło to sytuacji. Jej powody są jasne – strach i niepewność przed głębokim kryzysem gospodarczym majaczącym na horyzoncie. Dla wielu nie jest to dobry moment na decyzję o kredycie i z tego względu wolą się wstrzymać. Na ile? Nie wiadomo. Mając świadomość prognozowany nawrot pandemii część osób może zdecydować się na rezygnację z kredytu nawet na kilka lat. Niektórych mogło przerazić też to, że w obliczu pandemii część banków postanowiła zwiększyć próg wkładu własnego – z dopuszczalnego 10% (o ile kolejne 10% wniesie ubezpieczyciel) do 15%, 20%, a nawet 40%! Co prawda, niektóre nie zdecydowały się jeszcze na podniesienie progu – takie jak mBank, Alior Bank czy Credit Agricole – ale nie znaczy to, że tego nie zrobią. To demotywuje i tak niepewnych już potencjalnych kredytobiorców.
Jeżeli miałbym mieć dobrą radę dla tych, którzy obawiają się podjąć konkretną decyzję w związku z kredytem, powiedziałbym: starajcie się o niego w jednym z banków z niezawyżonym jeszcze wkładem własnym. Oczywiście, zasada wciąż obowiązuje – najlepiej przejrzeć oferty przynajmniej kilku, bo wysokość wkładu własnego nie jest najważniejszym wyznacznikiem. Wyznaczników tych jest kilka. Jeżeli jednak zastanawiasz się poważnie nad tym krokiem w swoim życiu, uważam, że nie jest to ani lepszy, ani gorszy moment od innych. Inwestycja w mieszkanie to inwestycja w przyszłość – nie warto przespać tego momentu.
Prognozy na rynku warszawskim: jak będzie?
To ciekawa część. Obserwując statystyki jeszcze przed pandemią, zauważyłem, że choć przeciętna cena mieszkania przekroczyła 11 tysięcy złotych za metr kwadratowy, większość zawieranych transakcji opiewała na kwoty zgodne z poprzednim kwartałem – w okolicy 9,8 tysiąca złotych. Wskazuje to na opór potencjalnych nabywców przed rosnącymi cenami. O ile przed pandemią galopujący popyt niejako popychał do transakcji kupna, teraz wstrzymywać może strach o przyszłość. Widać znaczący spadek liczby zawieranych umów kupna i sprzedaży. Łączy się to z poprzednim punktem i niejako utrudnionym dostępem do kredytu, ale nie tylko. Zaobserwowałem zmniejszoną dynamikę wprowadzania mieszkań na rynek, a może wcale nie być lepiej.
Nabywcy robią się coraz ostrożniejsi i podejmują decyzje oparte o wiele czynników. W związku z pandemią wiele osób też nie decyduje się na odsprzedaż mieszkania. Deweloperzy zaś będą dążyć do utrzymania ceny mieszkań na tym samym poziomie, co przełoży się na wydłużony okres poszukiwania potencjalnego nabywcy. Może się zdarzyć tak, że jedynymi zainteresowanymi okażą się inwestorzy, którzy zakupią nieruchomości pod wynajem. Mieszkań do kupienia będzie mniej – ale za ile?
Pomimo czarnych prognoz odnośnie wzrostów cen raczej bym się ich nie spodziewał. Przeciwnie, wszystko wskazuje na to, że ceny się ustabilizują. Widać to już po wspomnianym wyżej zmniejszeniu dynamiki na rynku. Niektórzy wstrzymają się ze sprzedażą nieruchomości, by nie wystawiać jej za zbyt niską cenę. To nie musi być jednak trendem. Część być może postanowi sprzedać je tylko po to, żeby uzyskać płynność finansową, jeżeli nie zarabiają na najmie.
Okazja czyni przedsiębiorcę
Ciężko przewidzieć, co takiego przyniesie nam los. Jeszcze jakiś czas temu bardzo ostrożnie wypowiadałem się o przewidywanym spadku cen (w moim wpisie “Jak kryzys po wirusie wpłynie na rynek nieruchomości na Wilanowie?”). Dzisiaj – podtrzymuję moją ostrożną prognozę. Dane zebrane po ostatniej dużej zapaści gospodarczej odbiły się echem na rynku nieruchomości około sześć lat później. Dlatego myślę, że z dużą pewnością można powiedzieć jedynie to, żeby być czujnym. I szukać okazji, jeżeli jest naszym celem zakup mieszkania. Ceny raczej nie wzrosną, co już samo w sobie jest dobrą wiadomością, a jeśli spadną – wtedy tym lepiej dla nabywcy. Pamiętajmy jednak, że to tylko przypuszczenia – nikt z nas nie przewidział, że nagle spadnie na nas globalna pandemia tajemniczego wirusa, która wywróci nasze życia do góry nogami. Trzeba trzymać rękę na pulsie i mieć oczy szeroko otwarte – to na pewno nie zaszkodzi.
