26 czerwca 2020

Ile naprawdę kosztuje wykończenie mieszkania? Architekt odpowiada

Mam za sobą setki projektów, przygotowanych i wykończonych razem z klientami, którzy przychodzą do naszej agencji. I choć spotkałem już wiele osób, trudniących się różnymi zawodami, mającymi różne wartości i podejście do życia, niektóre rzeczy się nie zmieniają. Do rzeczy tych należą odpowiedzi na pytania, które zadajemy podczas pierwszego spotkania. Zazwyczaj zawierają się one w trzech podstawowych: “Czego Państwo oczekują odnośnie projektu?”, “Kiedy możemy zacząć?” i wreszcie… budżet. Kwestia o tyle delikatna, co ważna, ponieważ wygląda to tak, że nie zawsze klienci są świadomi prawdziwego kosztu wykończenia i umeblowania mieszkania. Jak to wygląda? Postaram się odpowiedzieć.

Aranżacja wnętrz czy bajka z Instagrama?

Na Instagrama i inne popularne media społecznościowe trafiają codziennie setki, jeżeli nie tysiące zdjęć aranżacji wnętrz pochodzących z różnych zakątków świata. Widzimy efekt końcowy, efekt, który zachwyca pięknem i spójnością i zaczynamy pragnąć podobnego u siebie w mieszkaniu. Problem polega na tym, że za każdą profesjonalną aranżacją wnętrz stoją pieniądze. I często budżet, jaki klienci sobie założyli na początku, nie jest wystarczający na pokrycie kosztu rozwiązań, jakich sobie życzą.

Na początku, zazwyczaj, klienci chcą wiedzieć, ile będzie ich to kosztować. Niektórzy dla inspiracji pokazują zdjęcia aranżacji, które im się podobają. Często pada wtedy pytanie: “Ile będzie to kosztować?”. Niestety, sama odpowiedź nie jest tak prosta i oczywista. Zamiast rzucać kwotami oderwanymi od rzeczywistości, siadamy z klientem i omawiamy, krok po kroku, jak wygląda proces zmian w mieszkaniu. Często początkowo zakładany budżet okazuje się niewystarczający do realizacji marzeń. W takiej chwili nietrudno o rozczarowanie i szok.

Złota zasada: o pieniądzach rozmawiamy na początku. Pozwala to wyeliminować ryzyko wystąpienia sytuacji, w której klient czuje się oszukany, zmanipulowany albo niedoinformowany w sprawach wymagających jego uwagi. Kiedy kwestie finansowe omówione są i wyjaśnione na samym początku, obie strony wiedzą, co z czego wynika, dlaczego takie rozwiązanie tyle kosztuje i co będzie wykonane w oparciu o dany budżet. Unikamy stresu, niedomówień i konfliktów. To niezwykle istotne, bo jako architekt wolę czuć, że spotykam się z aprobatą klienta i jest to pewność, a nie domysły. Dlatego też już podczas pierwszego spotkania zapewne usłyszycie ode mnie pytania takie, jak:

  • Jakie materiały podobają się klientowi?
  • Czy jest skłonny nagiąć budżet dla upatrzonych materiałów czy szukamy wspólnie tańszych rozwiązań?
  • Jakie rozwiązania dekoracyjne (sztukaterie, tapety, sufity podwieszane, panele ścienne itp.) chciałby mieć u siebie? (wtedy zazwyczaj proponuję te, które mieszczą się w ramach omawianej kwoty)
  • Co jest największym priorytetem a z czego możemy zrezygnować lub znaleźć tańszą alternatywę?
  • Jeżeli wszystko, czego klient pragnie, mieści się w budżecie, to działamy 🙂 Jeżeli nie, to z jakich rozwiązań jest w stanie zrezygnować?

W tym momencie obie strony obowiązuje zasada całkowitej szczerości. Klient nie będzie zadowolony z projektu zrobionego po kosztach i uwzględniającego najtańsze rozwiązania. Nie wykonam tak projektu, gdyż wiem, że dla każdego naszego Klienta jest to niezwykle ważna inwestycja – zbyt ważna, by na niej oszczędzać. Niezmiernie boleśnie można tu odczuć powiedzenie, że oszczędny płaci dwa razy. Z tego względu zawsze jesteśmy z klientem szczerzy i jeżeli coś, na co naciska ze względu na koszty będzie kłóciło się z etyką architekta, będziemy przekonywać do innych rozwiązań.

Koszt wykończenia mieszkania przekłada się na standard (i odwrotnie)

Często spotykamy się w Internecie (oraz w prawdziwym życiu) ze stwierdzeniami typu: “To można zrobić taniej”, “Te ceny są wywindowane”, “Na tych materiałach czy produktach jest zbyt duża marża”. I o ile “dać się” pewnie “da się”, o tyle jakość… to już zupełnie inna sprawa. Teoretycznie wszystko to, co zrobi agencja architektoniczna można zrobić samemu. W praktyce doświadczenie, wiedza, dostępne maszyny, a nawet kontakty z dostawcami wpływają na efekt końcowy. Zakładam, że osoba szukająca informacji odnośnie kosztu wykończenia mieszkania i kontaktująca się z agencją, poszukuje profesjonalnej obsługi. To znaczy takiej od projektu do oddania kluczy. To znaczy też, że oczekuje profesjonalizmu i jakości, jaka za tym stoi.

Przyjmijmy, że chcielibyśmy wyliczyć koszt wykończenia mieszkania w Warszawie, przez profesjonalną ekipę, przy użyciu materiałów ze średniej i wyższej półki cenowej. Mówimy o wykończeniu, w którym znajdują się zabudowy meblarskie, meble ruchome oraz sprzęt AGD, a także oświetlenie i dekoracja okien. Słowem: całość.

Budżet na wykończenie mieszkania: kompendium składowych

Przejdźmy do konkretów, które na pewno najbardziej was interesują. Wiele osób chce poznać uśrednioną kwotę wykończenia mieszkania w Warszawie, zakładając, że będzie to przy użyciu średniej i wysokiej jakości materiałów. Z tego względu, wiedząc to, co wiem po kilkudziesięciu realizacjach Perfect Space oraz konsultacjach z kolegami z branży, odpowiadam: zejście poniżej ceny 2500 zł/m2 jest niemalże niemożliwe. Dużo? Za dużo? Na początku może się to wydawać szokującą kwotą, która może wzbudzać w niektórych sprzeciw. Wierzcie mi jednak – nie są to liczby wymyślone “na poczekaniu”. I postaram się to zobrazować najbardziej, jak to możliwe.

Składowa pierwsza: prace budowlane

Prace budowlane potrafią pochłonąć dziesiątki tysięcy złotych. Tego wkładu nie widać – przynajmniej na pierwszy rzut oka. Są to wszelkie prace wyburzeniowe i naprawcze, więc nawet wolimy, by nie było ich widać, prawda? A tego typu prace zdarzają się dość często, zważywszy na to, że rzadko zdarza się, by układ mieszkania w stu procentach odpowiadał właścicielom. Od drobnych poprawek po potężne wyburzania – widziałem w tym zakresie już naprawdę sporo.

Załóżmy, że nowi właściciele chcieliby uzyskać więcej miejsca w kuchni i holu, a także w łazience, tak, by mogli wstawić wannę. Więcej miejsca zazwyczaj jest równoznaczne z wyburzaniem – jeżeli miejsca nie ma, to trzeba tę przestrzeń po prostu stworzyć. W związku z tym, na przykładzie takiego hipotetycznego mieszkania musimy część ścian wyburzyć (koszt), część ścian dobudować (koszt), wyrównać sufity, ściany i podłogi (kolejny koszt; często zdarza się, że po wyburzeniu danej ściany tynk po obu jej stronach nie był równy, podobnie jak w przypadku ścian i podłogi).

No więc ile? Na każdą z tych czynności składają się materiały (przy dobudowywaniu), robocizna oraz chemia budowlana. Koszty robocizny wahają się w zależności od agencji architektonicznej, a nawet dzielnicy Warszawy, w której dane mieszkanie będzie urządzane. Zobaczcie, że na samą “budowlankę” płacimy już za trzy rzeczy. Do tego dochodzą wahania cenowe w zakresie materiałów i chemii od różnych producentów.

Jak teraz wygląda wspomniane 2500zł/m2? Jeżeli nadal wydaje się dużo, czytaj dalej. Prace budowlane są niezwykle istotne, ale to dopiero początek. Na tym etapie możemy wydać już nawet 5000-7000 tysięcy złotych. I co dalej?

Składowa druga: instalacja elektryczna

Standard deweloperski zakłada pewną ograniczoną ilość punktów oświetleniowych i elektrycznych. Jedno centralne oświetlenie na pokój i kilka gniazdek? Stanowczo za mało dla większości klientów. Zwłaszcza, że oświetlenie jest niezwykle istotne w kontekście aranżacji wnętrza i wygody mieszkania, więc prośby klientów o poprawki związane z instalacją elektryczną są na porządku dziennym. Do tego coraz częściej używamy różnych sprzętów, które wymagają dostępu do gniazdka elektrycznego. Norma, prawda?

Załóżmy więc, że nasi przykładowi klienci chcą zmienić rozkład i liczbę gniazdek elektrycznych, a także punktów świetlnych. Ile więc założymy tych punktów elektrycznych, włączając w nie gniazdka, włączniki (bez tego ani rusz) oraz punkty świetlne? Powiedzmy, 50. Brzmi absurdalnie? Bynajmniej tak nie jest, ponieważ zmiana rozkładu wpływa nie tylko na atrakcyjność, ale także na wygodę korzystania z mieszkania. Wobec tego, musimy te 50 punktów elektrycznych przenieść, zamontować lampy wszelkiego rodzaju i kinkiety, a potem wygładzić nierówności przy pomocy gładzi gipsowych. W tym ruchu nie chodzi tylko o naprawienie ewentualnych uszczerbków powstałych podczas instalacji – bardzo często sztuczne światło podkreśla nierówności na tynku.

I znowu – koszt materiałów, robocizny, chemii budowlanej. Coś trzeba zdemontować, zamontować, “posprzątać po sobie” po skończonej pracy. Nie muszę was przekonywać co do tego, że elektryka jest bardzo, bardzo ważna. Każdy, kto miał lampy zamontowane w niefortunnym miejscu się ze mną zgodzi. To jednak kosztuje, a koszt modyfikacji instalacji elektrycznej może pochłonąć nawet do 20 000 złotych.

Kiedy mówiłem, że kwota 2500 zł/m2 nie bierze się znikąd, naprawdę nie żartowałem.

Składowa trzecia: prace hydrauliczne

Czy po naszych wyliczeniach i rozważaniach w kwestii elektryki, nikogo nie powinno dziwić, że hydraulika bardzo często też wymaga poprawek. Standard deweloperski w większości zakłada wannę w łazience, białe płytowe grzejniki i białe baterie umywalkowe. Takie najzwyklejsze, jakich nie brakuje. Tymczasem zajmując się wykończeniem naszego mieszkania, liczymy na coś więcej niż to, co mają wszyscy. Tak popularne prysznice typu walk-in? Nie ma sprawy! Bateria umywalkowa imitująca marmur? A dlaczego nie! I choć brzmię optymistycznie, często tym “dlaczego nie” jest rozkład rur. Wtedy to właśnie z pomocą przychodzi hydraulik.

Zakładając, że chcielibyśmy oprócz wanny dostawić prysznic, zastosować baterie podtynkowe w łazience, przestawić pralkę wraz z suszarką do holu i wymienić płytowe grzejniki na dekoracyjne. Wiąże się to zatem z przesuwaniem i przerabianiem przyłączy, demontażem starych i montażem nowych grzejników, a po wszystkim – naprawa ścian i podłóg. W tym przypadku z budżetu wydamy niejednokrotnie nawet 10 000 złotych.

Mam nadzieję, że na tym etapie poszerzyłem nieco kontekst patrzenia na koszty. Nic nie jest naciągane – takie po prostu są koszty. Istnieje jednak niewątpliwie jasna strona tego medalu – zakładając takie kwoty, dostajemy gwarancję fantastycznie wykonanej pracy.

Prawdziwy koszt piękna

Zauważyliście już pewnie, że trzy składowe, od których zaczęliśmy, to koszt parunastu tysięcy złotych “na start”. A to dopiero pierwszy etap wykańczania mieszkania. Co prawda, jest bardzo, ale to bardzo potrzebny – zmiany wpłyną na wygodę oraz estetykę mieszkania diametralnie. Niestety, nie widać tego od razu. Tak jak wspominałem na początku, to są ważne zmiany, ale nie aż tak widoczne jak dalsze etapy. Wielu klientów może się zastanawiać, na co poszło ponad trzydzieści tysięcy złotych. Mam jednak nadzieję, że ten tekst odrobinę rozjaśnił to, skąd się to bierze. Dobre początki gwarantują jeszcze lepsze rezultaty.

To oczywiście nie są wszystkie koszty, jakie przychodzi nam ponieść przy aranżacji mieszkania. Dalszą częścią możemy zająć się w następnych wpisach. Jesteście zainteresowani poznaniem tajników wykończenia mieszkania? Jesteście ciekawi, co wchodzi w skład kwoty, którą proponuje agencja architektoniczna? Zostawcie po sobie ślad w komentarzach 🙂

Komentarze

Ten wpis nie posiada jeszcze komentarzy

Zostaw odpowiedź

Może Cię zainteresować