Koszt zobowiązania jest jednym z najważniejszych kryteriów wyboru oferty kredytu hipotecznego. Składa się na niego całość opłat, łącznie z prowizjami, odsetkami i innymi, które trzeba ponieść, aby skredytować zakup nieruchomości. Jak wyglądają te koszty w drugiej połowie 2022 roku? Sprawdziłem.
Koszty kredytu hipotecznego to kwota, którą finalnie zapłacisz za to, że bank pomaga Ci sfinansować zakup nieruchomości. W te koszty wliczasz siedem pozycji. To:
- Prowizja za udzielenie kredytu.
- Prowizja za rozpatrzenie wniosku.
- Odsetki ustawowe.
- Marża banku.
- Prowizja za ewentualną wcześniejszą częściową lub całkowitą spłatę kredytu.
- Składki na wymagane ubezpieczenia, w przypadku kredytu hipotecznego to m.in. ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie na wypadek utraty pracy i inne, które mają zabezpieczyć bank na wypadek Twojej niewypłacalności czy konsekwencji zdarzeń losowych.
- Inne opłaty, jak np. wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę, opłaty za produkty towarzyszące, typu karta kredytowa czy konto bankowe.
Który wybrać bank, aby uzyskać najlepszą ofertę kredytową?
Oczywiście taki, który daje kredyt z najniższą prowizją oraz wysokością oprocentowania. Dla przykładu, są banki, które zaoferują Tobie kredyt z oprocentowaniem na poziomie 2,76%, ale są też banki, w których oprocentowanie kredytu hipotecznego sięga nawet 5,21% (wg danych za sierpień 2022 r.).
UWAGA!
Starając się o kredyt hipoteczny, zawęź zapytanie do jednego banku. Pamiętaj, że każde trafia do BIK, w którym bank sprawdza Twoją wiarygodność kredytową. Im więcej takich zapytań, tym historia kredytowania jest bardziej obciążona, a co za tym idzie, zmniejszają się szanse na uzyskanie kredytu.
Chcesz wiedzieć, ile zapłacisz za swoją nieruchomość?
W tym celu musisz podliczyć wszystkie koszty swojego kredytu hipotecznego. Aby tego dokonać, do powyższych punktów musisz jeszcze dodać wysokość stawki WIBOR, która zależy od wysokości głównej stopy procentowej Narodowego Banku Polskiego. Poza tym konieczne jest to, aby poznać RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. Dlaczego? Ponieważ ujmuje ona nie tylko oprocentowanie, ale i bieżącą inflację pozwalającą oszacować na ile branie kredytu w obecnej chwili jest opłacalne.
UWAGA!
Od lipca 2022 roku banki mają obowiązek oferowania kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem. Dzięki temu klienci mogą uzyskać ofertę na kredyty oprocentowane zarówno zmienną stopą procentową, jak i stałą lub okresowo stałą.
Ofertę kredytową należy wybierać rozsądnie. Dzisiaj może się wydawać, że różnica 150 złotych jest niewielka. Ale jak zliczysz całkowity okres spłaty kredytu, kwota ta urośnie do kilkudziesięciu tysięcy złotych! Zobacz to na poniższych przykładach.
- Powiedzmy, że potrzebujesz 600 000 złotych na zakup i wykończenie nieruchomości. Okres spłaty, który uwzględnia Twoje możliwości i zdolność kredytową, to 30 lat. Na dzień pisania tego artykułu, najlepsza oferta, na którą możesz liczyć to RRSO 9,33% przy prowizji banku 0,00% i oprocentowaniu na poziomie 9,07%. Twoja rata wyniesie 4 390 zł. Całkowity koszt kredytu, jeżeli spłacisz go zgodnie z harmonogramem, wyniesie: 1 740 000.
- Jeżeli nieruchomość jest tańsza, można skrócić okres kredytowania. Powiedzmy więc, że pożyczasz z banku 450 000 złotych na 20 lat. Rata spada o niecały tysiąc złotych, do 3 755 zł, przy RRSO 9,30% i oprocentowaniu 9,07%. Całkowity koszt kredytu, jeżeli spłacisz go zgodnie z harmonogramem, wyniesie: 1 133 000 złotych.
- Zobaczmy jeszcze jeden scenariusz, który zakłada, że jedynie dofinansowujesz zakup nieruchomości. Potrzebujesz więc z banku 200 tys. złotych, których spłatę rozkładasz na 25 lat. Rata wyniesie Cię nieco ponad 1 500 zł, przy RRSO 9,26% i oprocentowaniu 9,02%. Całkowity koszt kredytu, jeżeli spłacisz go zgodnie z harmonogramem, wyniesie: 501 000 złotych.
Przedstawione wyliczenia to oczywiście jedynie szacunki. Dokładną ofertę dostaniesz od instytucji finansowej, w której złożysz wniosek. Niemniej na powyższych przykładach można ocenić, na jaki kredyt Cię stać, zatem zakup której nieruchomości znajduje się w kręgu Twoich możliwości.
